Hay dos puntos que fueron los más discutidos. La extensión a tres años de los contratos de alquiler y la forma de actualización anual utilizando los índices en partes iguales de inflación y salario.
Con la promulgación de la nueva ley de alquileres publicada en el Boletín Oficial, se pone nuevamente en el tapete si la actualización de esta norma beneficia o perjudica a los inquilinos y dueños de los inmuebles.
Los contratos de alquiler que se firman desde el pasado 30 de junio contemplan nuevos requisitos. Hay dos puntos que fueron los más discutidos: la extensión a tres años de los contratos de alquiler y la actualización anual sobre la base de un índice oficial, en base a las previsiones contempladas, donde solo se admiten ajustes anuales, que deben seguir un índice conformado en partes iguales por el índice de precios al consumidor (IPC) y el remuneración imponible promedio de los trabajadores estables (Ripte).
Juan Biella, presidente del Colegio Único de Corredores Inmobiliarios de Salta (Cucis), consideró que no era el momento para sacar adelante esta ley y expresó que es "muy dañina" tanto para propietarios como para inquilinos.
Además, el titular del Colegio explicó que la nueva ley corre para los nuevos contratos de alquileres y recordó que el DNU que firmó el presidente Alberto Fernández, donde se congeló temporalmente las subas en el alquiler y se suspenden los desalojos, sigue vigente.
"La suma de buenas intenciones a veces no te da buenos resultados. Eso es lo que yo creo de la ley. El inquilino, de acá a 12 meses va a tener que pagar casi un 50% más este año y el propietario va a perder durante 12 meses, que tampoco es justo, porque es el que hizo una inversión. Entonces, capaz el propietario dice subamos un poco más al principio, ¿cuál fue el beneficio? Ninguno", expresó.
Juan Biella destacó que en Salta es verdad que las propiedades han perdido rentabilidad, pero asegura que han ganado "seguridad de cobro" porque las actualizaciones siempre fueron acompañando el salario.
"Yo siempre digo que cada vez que el Estado se mete en el mercado inmobiliario hace macanas. Es algo que vos no podés regular, porque a la larga es algo que se acomoda solo. Yo creo que el Estado ha tenido buenas intenciones, ha tenido una intención recaudatoria con el registro y bancarización del mercado inmobiliario", expresó.
Esta ley obtuvo media sanción en Diputados en noviembre de 2019, se aprobó en Senadores el 11 de junio y el 30 de ese mes se promulgó. La situación de pandemia retrasó su debate, lo que hizo que haya más expectativa.
Incertidumbre
Biella consideró que su tratamiento y después aprobación, hizo que se paralice un poco el mercado porque hubo una incertidumbre entre los propietarios e inquilinos sobre si alquilar ahora o esperar a que se reglamente la ley por parte del Ejecutivo nacional, además de remarcar que "revolucionó" el mercado inmobiliario "innecesariamente". Ahora habrá que ver cómo se acomoda con la vigencia la nueva ley de alquileres.
"Creo en la capacidad de los profesionales inmobiliarios de lograr mediar y equilibrar, pero sí creo que va a haber un pequeño sacudón al principio. Pese a que no creemos que es lo mejor, es muy superior y se mejoró mucho gracias al trabajo que se hizo con los diputados nacionales porque la ley original que había presentado Daniel Lipovetzky no era buena. Con esta, gracias a los legisladores logramos mejorar bastante y disminuir el impacto en el mercado inmobiliario", expresó.
Es un avance
El abogado Pedro Arancibia consideró que la nueva ley es "un avance" dentro de la situación que se vive actualmente y consideró que a raíz de la crisis sanitaria que está atravesando el país, se puso en relieve los conflictos más comunes que existen en los contratos de alquiler.
"El tema de las actualizaciones se da en un país con mucha inflación y en donde los mismos alquileres son generadores de inflación, ya que los aumentos que tienen los comercios se trasladan a todos los precios. Antes, con los aumentos cada seis meses, implicaba que la gente tenía que trasladarlos a sus actividades económicas", expresó el profesional.
Arancibia explicó que la actualización se ajustará una vez al año y eso "es favorable" porque se establece con el índice el salario y la inflación. Al tener en cuenta esas dos variables, "van a ser más razonables" y que no será con el "criterio que tenga el propietario del inmueble".
"Es mucho más razonable en términos de seguridad jurídica. Eso es importante porque se ajusta a la realidad que vivimos y se entiende la necesidad del propietario, pero se ajusta a la realidad del inquilino", dijo.
Tranquilidad
Además, resaltó que al extenderse a tres años el contrato de alquiler, le da una tranquilidad a los inquilinos y en un momento donde hay mucha "incertidumbre jurídica" en relación con las formas de contratar, y "esto le da certezas" a las personas que van a alquilar un inmueble. "Es levemente más ventajoso para la persona que alquila, pero tampoco diría que es perjudicial para los dueños de los inmuebles", expresó.
Arancibia expresó que es posible que vaya a bajar la litigiosidad por los puntos que se modificaron. "Según nuestra experiencia, son los que más generaban conflictos, como el tema de los gastos ordinarios y extraordinarios", añadió.
Además, explicó que para ingresar a alquilar tenés mucho menos requisitos y cargas de gastos y hay nuevos instrumentos legales que existen para poder facilitar el alquiler.
"Como se da en un contexto de emergencia sanitaria y pandemia hay que verlo porque se sigue aplicando el DNU que firmó el Presidente y hay que ver cómo se aplica en los alquileres viejos y los alquileres nuevos", finalizó.
Principales cambios
1- El anticipo y el depósito de garantía no pueden ser mayores al equivalente a un mes de alquiler, respectivamente.
2- El reintegro de la garantía debe realizarse en efectivo al momento de la restitución del inmueble y al valor del último mes de alquiler.
3- El plazo mínimo del contrato se amplió de dos a tres años.
4- Aquellas expensas que deriven de gastos habituales, es decir, vinculados a los servicios normales y permanentes a su disposición quedan a cargo del inquilino.
5- Las denominadas expensas extraordinarias, así como impuestos sobre la propiedad correrán por el propietario del inmueble.
6- Los gastos a cargo del propietario del inmueble pueden ser compensados por el inquilino con el importe de los alquileres, previa notificación fehaciente.
7- La intermediación solo puede estar a cargo de un profesional matriculado para el corretaje inmobiliario.
8- Garantía: el inquilino debe proponer al menos dos alternativas entre título de propiedad inmueble, aval bancario, seguro de caución, fianza o garantía personal.
9- Sobre el valor de la garantía, el propietario no puede requerir garantía que supere el equivalente a cinco veces el valor mensual de la locación, salvo el caso de que la garantía sea de ingresos, en cuyo caso puede elevarse a diez veces.
10- Respecto a la indexación del precio del alquiler solo se admiten ajustes anuales, que deben seguir un índice conformado en partes iguales por el índice de precios al consumidor (IPC) y el remuneración imponible promedio de los trabajadores estables (Ripte ).
11- Se estableció la obligatoriedad de declarar los contratos de locación ante la AFIP.
